2022年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率65.22%，我國(guó)已進(jìn)入城市化中后期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整。國(guó)家相繼發(fā)布了《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021-2035年）》《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》等重要文件，擘畫(huà)了新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略發(fā)展藍(lán)圖。

城軌TOD是以城軌為導(dǎo)向的城市開(kāi)發(fā)模式，圍繞場(chǎng)站進(jìn)行高密度開(kāi)發(fā)、多元化土地利用以及良好的設(shè)計(jì)。在新型城鎮(zhèn)化背景下，城軌TOD需進(jìn)一步發(fā)揮對(duì)城市發(fā)展的引領(lǐng)帶動(dòng)作用，更好地服務(wù)城市高質(zhì)量發(fā)展。

城軌TOD主要經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。第一階段是以交通功能為主，城軌車站遠(yuǎn)離社區(qū)，與城市功能和空間割裂，被動(dòng)地實(shí)現(xiàn)車站與周邊相鄰地塊的連接以及站內(nèi)富余空間的利用；第二階段是城軌垂直空間復(fù)合開(kāi)發(fā)利用，2005年至2010年以北京、上海、廣州、深圳為代表，以場(chǎng)段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)為主要類型，突破城軌用地紅線，實(shí)現(xiàn)城軌地上、地下垂直空間綜合開(kāi)發(fā)一體化規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)；第三階段是城軌周邊綜合開(kāi)發(fā)，2010年以來(lái)在基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革背景下，為緩解城軌快速發(fā)展帶來(lái)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金壓力、提升城軌“自我造血”能力，杭州、南京、無(wú)錫、青島等逐步推動(dòng)“站城一體化”，掀起了城軌TOD熱潮，以城軌場(chǎng)站為核心集聚住宅、商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。

目前，各城市城軌TOD發(fā)展大多處于第三階段，在政策體系、土地出讓方式、合作模式等方面進(jìn)行了創(chuàng)新實(shí)踐，主要體現(xiàn)在：一是加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，完善政策體系框架；二是劃定場(chǎng)站周邊開(kāi)發(fā)用地圈層，提高場(chǎng)站周邊核心區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度；三是明確軌道交通企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)主體地位；四是統(tǒng)籌城軌與綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序，避免重復(fù)建設(shè)；五是創(chuàng)新多樣化土地出讓方式，保障綜合開(kāi)發(fā)用地。

以“建軌道就是建城市”的發(fā)展理念，在與城軌交通場(chǎng)站較近的核心區(qū)高強(qiáng)度、高混合度開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地資源集約高效利用，同時(shí)退讓公園、綠地、慢行系統(tǒng)、文化景觀等公共空間，形成疏密有致的城市空間形態(tài)。如成都市在場(chǎng)站周邊100米、300米、700米范圍內(nèi)分別形成極高密度開(kāi)發(fā)、高密度開(kāi)發(fā)、低密度開(kāi)發(fā)的不同圈層規(guī)劃。

在超特大城市連接中心城區(qū)與遠(yuǎn)郊新城的城軌吸引人口、就業(yè)崗位在新城集聚，加快中心城區(qū)功能疏解，形成城市中心城區(qū)與新城功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的組團(tuán)式新格局，支撐和引領(lǐng)了新城規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)超特大城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。如上海天空之城項(xiàng)目加強(qiáng)了主城區(qū)與青浦新城之間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，促進(jìn)了虹橋商務(wù)區(qū)新發(fā)展格局的形成。

利用城軌交通新建線路對(duì)沿線建筑物拆改的契機(jī)，或篩選具有開(kāi)發(fā)潛力的已建成場(chǎng)站，對(duì)城市中心城區(qū)站場(chǎng)周邊存量低效建設(shè)用地進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，有序推進(jìn)中心城區(qū)城市更新，盤(pán)活站場(chǎng)周邊存量土地資源，打造城市微中心。如深圳京基金融中心廣場(chǎng)加快了大劇院核心地段蔡屋圍村舊城改造；重慶四公里樞紐項(xiàng)目促進(jìn)了核心老城區(qū)南岸區(qū)南坪組團(tuán)新經(jīng)濟(jì)生活圈形成。

城軌TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)高效鏈接“生活”“消費(fèi)”，吸引資金、人才、信息等資源要素集聚，將“客流”轉(zhuǎn)化為“客留”，帶動(dòng)片區(qū)整體經(jīng)濟(jì)效益提升，激發(fā)城市經(jīng)濟(jì)活力。如深圳前海樞紐上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成了立足前海、輻射粵港澳大灣區(qū)的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；重慶龍湖光年項(xiàng)目形成了沙坪壩商圈重要的消費(fèi)地及對(duì)外門(mén)戶，盤(pán)活了沙坪壩商圈資源。

城軌TOD是推進(jìn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)的重要載體，通過(guò)營(yíng)造便捷的生活圈、舒適的生態(tài)圈，促進(jìn)職住平衡，減少居民出行需求，實(shí)現(xiàn)綠色低碳生活方式的轉(zhuǎn)變，提升城市生活品質(zhì)，打造宜居、智慧、低碳、人文城市。如寧波前殷大區(qū)塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利用城鄉(xiāng)結(jié)合部消極空間、邊緣性片區(qū)，規(guī)劃布置小學(xué)、初中、住宅等項(xiàng)目，打造新型未來(lái)社區(qū)。