（2020年10月31日，受國家發(fā)展改革委委托，中咨公司組織召開首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs專家評(píng)審會(huì)）

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）是我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制機(jī)制的重大創(chuàng)新，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估是遴選REITs優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的重要工作。受國家發(fā)展改革委的委托，中國國際工程咨詢有限公司（簡稱中咨公司）承擔(dān)了我國首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的評(píng)估工作。在國家發(fā)展改革委投資司的指導(dǎo)下，從2020年10月31日召開專家評(píng)審會(huì)，到2021年6月21日首批9單REITs試點(diǎn)項(xiàng)目成功上市，歷時(shí)近8個(gè)月，中咨公司圓滿地完成了首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的評(píng)估任務(wù)。

為做好國家發(fā)展改革委委托開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作，中咨公司在總結(jié)國家發(fā)展改革委委托首批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家發(fā)展改革委有關(guān)政策文件規(guī)定，結(jié)合公司咨詢?cè)u(píng)估業(yè)務(wù)管理相關(guān)規(guī)定，研究制定發(fā)布了《公司基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目評(píng)估管理辦法（試行）》（咨發(fā)展[2021]1471號(hào)），并研究制定了公司開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編寫通用文本等咨詢業(yè)務(wù)操作規(guī)范。

為了總結(jié)首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，更好地提升公司在REITs領(lǐng)域的咨詢?cè)u(píng)估能力，在公司的統(tǒng)一部署下，2021年10月11日中咨公司舉辦了為期一天的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目評(píng)估培訓(xùn)。公司總經(jīng)理茍護(hù)生、總會(huì)計(jì)師王麗靜、副總經(jīng)理汪洋、總經(jīng)濟(jì)師李開孟等公司領(lǐng)導(dǎo)全程參加了培訓(xùn)，培訓(xùn)由總經(jīng)濟(jì)師李開孟、研究中心副主任徐成彬、研究中心投融資咨詢處副處長伍迪、研究中心理論方法處牛耘詩授課，納入國家發(fā)展改革委REITs評(píng)估專家?guī)斓?0多位各專業(yè)領(lǐng)域公司專家，以及公司各業(yè)務(wù)部門及所屬企業(yè)共200多位同志現(xiàn)場(chǎng)參加培訓(xùn)，部分所屬企業(yè)同步視頻收看，業(yè)務(wù)發(fā)展部主任陳佳鵬主持了本次培訓(xùn)班。

（中咨公司總經(jīng)理茍護(hù)生在基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目培訓(xùn)班上講話）

公司總經(jīng)理茍護(hù)生首先介紹了本次培訓(xùn)的目的和意義，并對(duì)本次培訓(xùn)學(xué)習(xí)提出了要求與希望。茍總指出，在國家發(fā)展改革委的指導(dǎo)下，公司在基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域的前期工作取得了很好成績，國家發(fā)展改革委對(duì)公司未來工作寄予了很高期望。公司開展REITs相關(guān)領(lǐng)域咨詢工作應(yīng)該把握六個(gè)字：風(fēng)口、拳頭、賦能。

公司因改革開放應(yīng)運(yùn)而生，近40年來始終站在國家投資建設(shè)領(lǐng)域和工程咨詢行業(yè)的風(fēng)口浪尖，推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作正當(dāng)風(fēng)口，公司依然要成為弄潮兒，隨風(fēng)而舞動(dòng)。

公司近40年的咨詢成果，形成了若干國家重器，打造了國家拳頭，體現(xiàn)了國家力量，形成了民族脊梁。作為專業(yè)的力量、專業(yè)的隊(duì)伍、專業(yè)的機(jī)構(gòu)，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估中，公司應(yīng)協(xié)助國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會(huì)，一定要選好項(xiàng)目，優(yōu)化方案，延伸價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

公司要堅(jiān)定不移地開展REITs咨詢?cè)u(píng)估業(yè)務(wù)，公司已經(jīng)專門制定并發(fā)布了《公司基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》。本次參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)的同志都是公司咨詢的中堅(jiān)力量，通過本次培訓(xùn)賦能，希望形成公司REITs咨詢?cè)u(píng)估的新力量，形成一批品牌項(xiàng)目經(jīng)理?；A(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估要有層級(jí)，研究中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織，業(yè)務(wù)發(fā)展部、研究中心在項(xiàng)目市場(chǎng)開拓、項(xiàng)目委托評(píng)估咨詢方法理論上要發(fā)揮作用，各業(yè)務(wù)部門、各項(xiàng)目經(jīng)理要承擔(dān)具體業(yè)務(wù)的主體責(zé)任。

（公司總經(jīng)濟(jì)師李開孟講授“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估的背景和意義”）

公司總經(jīng)濟(jì)師李開孟系統(tǒng)地闡述了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估的背景和意義，主要包括四個(gè)方面內(nèi)容：一是公司應(yīng)如何認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)，二是如何把握基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估的總體分析邏輯框架，三是開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs咨詢?cè)u(píng)估應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注并規(guī)避哪些主要風(fēng)險(xiǎn)，四是采取何種措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估工作。

李總指出，回顧公司近40年的發(fā)展歷程，評(píng)估業(yè)務(wù)始終是公司生存發(fā)展的壓艙石和生命線，通過REITs評(píng)估可以引入存量資本咨詢藍(lán)海，帶動(dòng)規(guī)劃咨詢、管理咨詢、投融資策劃咨詢等新型咨詢業(yè)務(wù)能力提升。中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)采用“公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)，將底層資產(chǎn)剝離出來構(gòu)建一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的投資計(jì)劃ABS產(chǎn)品，并將其權(quán)益全部轉(zhuǎn)到公募基金。REITs評(píng)估的核心邏輯是圍繞著兩個(gè)主線來開展：一是圍繞“可交易性”開展，要判斷相關(guān)資產(chǎn)剝離出來能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和交易，能否接受資本市場(chǎng)的檢驗(yàn)；二是圍繞“價(jià)值性”開展，REITs產(chǎn)品上市能否實(shí)現(xiàn)基金持有人的回報(bào)，如何判斷其未來投資價(jià)值。

自2019年以來，研究中心密切配合國家發(fā)展改革委投資司開展了多方面研究工作，積極探索REITs可交易性規(guī)則?？山灰仔允腔镜摹㈧o態(tài)的，在REITs上市之后，還需要確保REITs成長性以實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值，需要研究項(xiàng)目所屬行業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，因此在座的各業(yè)務(wù)部門項(xiàng)目經(jīng)理可以發(fā)揮在各自行業(yè)領(lǐng)域長期積累的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行專業(yè)判斷。公司開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估，除了聚焦合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)和投資價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，還要平衡基礎(chǔ)設(shè)施的公益性和盈利性，獨(dú)立思考如何提高公共服務(wù)供給的質(zhì)量和效率，這既考驗(yàn)我們的專業(yè)智慧，也考驗(yàn)我們的應(yīng)變能力。研究中心在REITs政策研究和首批48單項(xiàng)目評(píng)估中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，研究中心將與公司各部門通力合作，一定要把這個(gè)重要工作繼續(xù)做好。

（研究中心副主任徐成彬博士講授“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)政策與評(píng)估要點(diǎn)”）

研究中心副主任徐成彬博士作為我國首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作的主要參與者，重點(diǎn)講授了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)政策與評(píng)估要點(diǎn)，主要包括三方面內(nèi)容：一是REITs的內(nèi)涵和試點(diǎn)政策框架；二是REITs試點(diǎn)申報(bào)程序和總體要求，三是試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估審查九大要點(diǎn)。

徐成彬副主任認(rèn)為，自從6月21日首批九單REITs產(chǎn)品上市以來，資本市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，表明在國家發(fā)展改革委投資司的指導(dǎo)下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)研究和項(xiàng)目評(píng)估成果經(jīng)受了市場(chǎng)的初步檢驗(yàn)。我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs是世界上最復(fù)雜的REITs，7月2日國家發(fā)展改革委發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好REITs試點(diǎn)工作的958號(hào)文件，將更多的行業(yè)和區(qū)域納入試點(diǎn)范圍，激發(fā)了市場(chǎng)參與的熱情，但目前上市的9單產(chǎn)品尚不足以具有普遍意義，還需要繼續(xù)摸著石頭過河。開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估，需要從申報(bào)材料完整性、基本條件符合性、宏觀政策符合性、投資管理合規(guī)性、PPP模式規(guī)范性、項(xiàng)目收益穩(wěn)定性、運(yùn)營管理有效性、募集資金用途適當(dāng)性、試點(diǎn)項(xiàng)目示范性等方面進(jìn)行審查。培訓(xùn)結(jié)合具體案例剖析了在評(píng)估實(shí)踐中如何理解REITs試點(diǎn)政策、分析框架和專業(yè)方法。

（研究中心投融資咨詢處副處長伍迪博士講授“公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估具體要求”）

研究中心投融資咨詢處副處長伍迪博士針對(duì)“公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估具體要求”進(jìn)行了培訓(xùn)，內(nèi)容包括四個(gè)方面：一是中咨公司參與首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs評(píng)估相關(guān)工作的梳理與總結(jié)，二是中咨公司印發(fā)的《公司基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的工作要求，三是基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)材料的一般格式與主要內(nèi)容，四是公司編寫項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的一般格式與主要內(nèi)容。

（研究中心理論方法處牛耘詩博士講授“公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估案例”）

研究中心理論方法處牛耘詩博士針對(duì)“公司開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估案例”進(jìn)行了專題培訓(xùn)。根據(jù)研究中心在首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)評(píng)估過程中的主要工作和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，介紹了首批REITs試點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)估的主要關(guān)注事項(xiàng)，并結(jié)合實(shí)際案例對(duì)不同行業(yè)項(xiàng)目發(fā)行REITs的重點(diǎn)關(guān)注問題進(jìn)行了系統(tǒng)介紹。

（業(yè)務(wù)發(fā)展部主任陳佳鵬博士主持基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目評(píng)估培訓(xùn)班）

本次培訓(xùn)座無虛席，全體學(xué)員全程專注學(xué)習(xí)。授課結(jié)束后，現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)熱烈，部分同志踴躍提問，就基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目資產(chǎn)選擇、原始權(quán)益人發(fā)行動(dòng)力、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、REITs治理機(jī)制、底層資產(chǎn)估值等方面提出了問題，授課專家逐一進(jìn)行了回答與交流。

（茍護(hù)生總經(jīng)理在基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目評(píng)估培訓(xùn)班的總結(jié)講話）

最后，茍護(hù)生總經(jīng)理對(duì)本次培訓(xùn)進(jìn)行了總結(jié)。茍總高度評(píng)價(jià)了本次培訓(xùn)的精心組織以及公司業(yè)務(wù)部門和所屬企業(yè)的學(xué)習(xí)熱情，要求公司要發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域不斷提升評(píng)估能力，為我國基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展和投融資體制改革做出更大的貢獻(xiàn)。